Economic Research

Imóveis Residenciais na Flórida:
Projetados para o Sucesso?

Estimulados por um contínuo crescimento populacional, uma sólida economia e entusiasmados investimentos estrangeiros, os construtores estão iniciando na Flórida escavações em ritmo recorde para a construção de prédios de luxo e comunidades planejadas, de frente para o mar. E os compradores de imóveis residenciais, ávidos por acompanhar essa onda de preços elevados, estão abocanhando imóveis que ainda nem saíram da prancheta. Será que o mercado imobiliário consegue manter esse ritmo tórrido?

Repleta de bancos internacionais e arranha-céus de alto-nível, a Brickell Avenue de Miami tem sido chamada de a Wall Street do sul. No entanto, nos últimos meses, grande parte desse animado bairro na região central tornou-se um canteiro de obras—uma transformação que aponta a Brickell Avenue como um dos locais mais procurados em Miami para novos empreendimentos.

Por toda a cidade, vêem-se em torno de US$5,5 bilhões em construções em andamento. De acordo com o Miami Downtown Development Authority [Departamento Público de Construções da Região Central de Miami], a partir de 31 de julho de 2005, 60 projetos de construção, englobando 14.134 unidades residenciais, começaram a surgir das calçadas, dando nova forma à famosa silhueta litorânea da cidade.

A oferta de novos imóveis residenciais que estão se tornando disponíveis em Miami atualmente excede o que foi construído na última década (9.152 unidades), sem incluir outros 212 projetos que englobam 57.392 unidades residenciais propostas pelos empreendedores por toda a cidade.

Ao mesmo tempo em que poucos analistas esperam que todos esses projetos ainda nas pranchetas sejam concluídos, a pressa em construir condomínios em Miami aumentou as preocupações acerca da possibilidade de vir a ocorrer um desequilíbrio nos segmentos mais ativos do mercado local de imóveis residenciais. “Miami está classificada como de alto risco” disse Brad Hunter, diretor da divisão do sul da Flórida da Metrostudy, uma empresa de dados imobiliários.

Um boom oportuno
Mas, em contrapartida às preocupações acerca do excesso de construções, outros observam que o boom da construção em Miami ocorreu no momento em que as condições econômicas e demográficas de toda a Flórida têm estado, de forma geral, favoráveis ao setor de imóveis residenciais.

Fotografia cedida por St. Joe Co.

O crescimento da renda per capita na Flórida acompanhou o ritmo daquele dos Estados Unidos como um todo durante a última década, enquanto a taxa de crescimento populacional tem-se mantido consistentemente em torno de um ponto percentual à frente da taxa geral dos Estados Unidos. O afluxo de novos residentes pressionou a oferta limitada de terrenos—especialmente nos locais mais procurados—e isso causou a alta dos preços de imóveis residenciais.

Nos 12 meses anteriores a junho de 2005, o preço médio para a venda de imóveis residenciais aumentou 31% em todo o estado de acordo com a Florida Association of Realtors [Associação dos Corretores Imobiliários da Flórida]. Em contrapartida, o preço médio para a venda de imóveis residenciais dos Estados Unidos como um todo aumentou 14,7%—ainda elevado para os padrões históricos—mas, bem abaixo do recente desempenho da Flórida. Dos 30 mercados de imóveis residenciais mais aquecidos do país (conforme definido por um aumento do quociente entre o preço do imóvel residencial e a renda desde 1980) identificados em um relatório apresentado em Junho de 2005 pela Merrill Lynch, quatro situam-se na Flórida, sendo que Miami ocupa o primeiro lugar na categoria “white hot” [dos mercados mais aquecidos].

Investimentos globais migram para a Flórida
Na condição de importante porta de acesso financeiro e de transportes entre os Estados Unidos e a América Latina, Miami vem atraindo, há muito tempo, abundantes investimentos internacionais. Mas nos últimos anos o fluxo de capital estrangeiro para a Flórida tornou-se uma torrente, pois investidores repletos de capital advindo do crescimento econômico da América Latina buscam tirar vantagem da crescente e rápida valorização dos imóveis no estado, de acordo com analistas do mercado imobiliário. O sul da Flórida é um destino muito procurado por europeus, e administradores de carteira em muitos países tendem a considerar um imóvel de frente para o mar em Miami uma barganha, mesmo com os preços atuais, especialmente se comparados aos altíssimos preços de imóveis na Europa e quando comprados em dólares, moeda mais fraca que o Euro e que outras moedas importantes.

De acordo com a Associação Nacional de Corretores Imobiliários, os investimentos estrangeiros atualmente respondem por cerca de 15% de todas as vendas de imóveis residenciais na Flórida, estimando-se ser esse número muito mais alto em Miami. Grande parte desses recursos tem sido destinada a empreendimentos mistos que combinam unidades residenciais em arranha-céus com alguns escritórios, lojas e construção de hotéis. Embora algumas instituições financeiras com sede na Flórida tenham parado de financiar novos projetos de condomínio em Miami, bancos de grande porte—nacionais e internacionais têm atuado na concessão de empréstimos ao mercado imobiliário do sul da Flórida.

E o boom da construção estendeu-se para além da concentração de novos imóveis residenciais perto da Brickell Avenue. Na vizinha Palm Beach, registrou-se a construção de 7.095 novos imóveis residenciais no primeiro trimestre de 2005, comparados a 2.837 no ano anterior, e no Condado de Broward, registrou-se a construção de 10.811 novos imóveis no primeiro trimestre de 2005, comparados a 3.466 durante todo o ano de 2004.

Novos produtos contribuem para o aumento da demanda
A forte demanda e a concorrência entre compradores levaram ao desenvolvimento de novos produtos. Por exemplo, mercados virtuais como o condoflip.com permitem aos investidores fazerem propostas para a aquisição de unidades em luxuosos arranha-céus residenciais em Miami antes mesmo de se iniciarem as fundações. Embora muitos dos imóveis só existam na planta até o momento, os compradores continuam fazendo com que seus preços aumentem em virtude das propostas que fazem. De sua parte, os empreendedores responderam contratando arquitetos de renome e desenvolvendo a construção de imóveis de frente para o mar, cada vez maiores e mais extravagantes, oferecendo vistas maravilhosas e algumas comodidades tais como excelentes restaurantes, lojas de primeira, piscinas aquecidas e acesso rápido à Internet.

“Tivemos um aumento na demanda que é muito real e baseado em fundamentos econômicos” relatou Lewis Goodkin, consultor de imóveis baseado na Flórida. “No entanto, esse crescimento tem sido bastante acentuado por algo não a ele relacionado: especulação ou compra de imóveis a título de investimento. Há uma sensação de urgência no mercado, o que acelera os lances feitos pelos compradores.”

Alguns dos fatores que causam a alta dos preços dos imóveis residenciais tem alcance nacional, incluindo as baixas taxas de financiamento e uma maior flexibilidade nas condições de pagamento. No ano passado, os financiamentos com taxas ajustáveis responderam por 46% do valor de novos financiamentos, bem acima dos 29% de 2003, de acordo com a Mortgage Bankers Association [Associação dos Bancos de Financiamento Residencial]. Houve um aumento da tendência de opções de financiamento mais flexíveis nos últimos meses, o que por fim reduziu os obstáculos à possibilidade de compra da casa-própria. Como resultado, compradores que desejam correr riscos adicionais podem comprar uma casa melhor com menor investimento, pelo menos como entrada. Mesmo com a rápida valorização dos preços dos imóveis residenciais, a taxa de titularidade de casa-própria na Flórida subiu de forma estável para 72% comparados aos 67% de 10 anos, de acordo com o U.S. Census Bureau [Departamento de Recenseamento dos Estados Unidos], pouco mais do que a atual taxa nacional, logo acima de 68%.

Fotografia cedida por St. Joe Co.

Imóveis com bela vista são vendidos rapidamente

Dois mercados imobiliários nunca são exatamente iguais, pois os fundamentos regionais variam. Todavia, algumas das questões que atingem o mercado de imóveis residenciais em Miami também estão presentes em outros importantes mercados da Flórida. Flórida Central: Construtores de imóveis residenciais respondem à forte demanda A demanda de imóveis residenciais em Tampa tem sido grande, e os empreendedores responderam a essa demanda adicionando, à área, 20.000 casas durante o ano passado. A recentemente concluída Suncoast Parkway, uma rodovia pedagiada de 43 milhas, fomentou novos empreendimentos na região nordeste de Tampa. O índice de preços do Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) [Departamento Federal de Supervisão de Imóveis Residenciais] para Tampa-St. Petesburg durante os últimos 12 meses aumentou aproximadamente 20%. A história é a mesma em Orlando, onde foram gerados cerca de 18.000 postos de trabalho no último ano, de acordo com o BLS, o mesmo ocorrendo no setor de viagens e hospitalidade que também experimentou grande crescimento. O preço das casas em Orlando aumentou 18,6% durante o ano passado. Sul da Flórida: Rápida valorização na costa Nessa região, o crescimento econômico e as construções têm sido intensos. Na área de Miami-Fort Lauderdale foram gerados 37.000 postos de trabalho não-rurais no último ano e 196.000 desde o ano 2000, de acordo com o BLS. Nos 12 meses anteriores a março de 2005 o índice de preços de casas em Miami aumentou 21% de acordo com o OFHEO e, na vizinha Palm Beach, 27%. Ao longo da costa sudoeste da Flórida, na área de Fort Myers-Cape Coral, 11.000 postos de trabalho foram criados desde janeiro de 2004, e 43.600 desde janeiro de 2000, de acordo com o BLS. O índice de preços de imóveis residenciais no mercado de Fort Myers cresceu mais de 23% durante 2004, e mais de 92% durante os últimos cinco anos. Nordeste da Flórida: Aumento do número de postos de trabalho favorece a construção de novos imóveis residenciais Os esforços para o desenvolvimento econômico de Jacksonville ajudaram a levantar o perfil da cidade nos últimos 10 anos. Nesse período, na área metropolitana da cidade, foram criados 104.000 postos de trabalho, um aumento de 26% na década. A partir de janeiro de 2004 foram criados 26.100 postos de trabalho para que o número total na área chegasse a 593.600 em junho de 2005, de acordo com os dados do BLS. A indústria de cruzeiros marítimos local tem crescido e a Jacksonville Port Authority [Autoridade Portuária de Jacksonville] gera um significativo impacto econômico. Esse constante crescimento do número de postos de trabalho estimulou muitas das maiores construtoras do país a fincarem suas bases na área. O desenvolvimento da costa por toda a região nordeste da Flórida tem sido intenso. Jacksonville tinha 13.976 imóveis residenciais em construção nos últimos 12 meses, de acordo com os dados do primeiro trimestre de 2005. Nos últimos seis anos, o número de novos imóveis residenciais em construção em Jacksonville aumentou cerca de 100%, de acordo com a Metrostudy, uma empresa de dados imobiliários. Nos 12 meses anteriores a junho de 2005, o índice de preço de imóveis residenciais em Jacksonville aumentou 18,1%, de acordo com a OFHEO. Noroeste da Flórida: Investidores e aposentados fazem ofertas altas para aquisição de imóveis de frente para o mar O noroeste da Flórida é a área menos populosa do estado. Nos últimos anos, porém, suas abundantes areias brancas e águas turquesa atraíram muitos investidores e construtores de imóveis residenciais. Em 2004, compradores abocanharam cerca de 1.500 unidades condominiais em Panhandle e outras 15.000 unidades estão em alguma fase de construção de acordo com as estimativas do setor financeiro. Construtores edificaram muitos imóveis de férias e condomínios próximos à praia ao longo de Panhandle nos últimos anos. Embora o crescimento do número de postos de trabalho tenha sido moderado (na área de Destin foram criados cerca de 4.000 postos de trabalho no ano passado), o índice de preço dos imóveis residenciais em 2004 na área metropolitana de Fort Walton Beach-Crestview-Destin aumentou cerca de 33% em decorrência da migração dos filhos crescidos da geração pós-guerra para as comunidades planejadas da área litorânea que incentivam estilos de vida ativos.

Fatores econômicos sustentam o mercado de imóveis residenciais
O mercado de imóveis residenciais da Flórida, entretanto, possui outros fatores peculiares. Devido ao clima agradável do estado e à ausência de imposto de renda estadual, a Flórida vem sendo, há muito tempo, o destino de aposentados, domicílio de relativamente poucos residentes lá nascidos e de uma grande porcentagem de novos moradores em relação ao resto do país. Somente cerca de 33% dos residentes da Flórida lá nasceram, enquanto 60% das pessoas em todo o país residem em seu estado natal. Contudo, com um afluxo estável de novos residentes, a Flórida viu sua população aumentar em cerca de 400.000 pessoas em 2004, chegando a 17,4 milhões, disse Stanley K. Smith, diretor do Bureau of Economic and Business Research [Departamento de Pesquisas Econômicas e Empresariais] da Universidade da Flórida em Gainesville.

A Flórida não atraí apenas os aposentados que trazem suas riquezas; também atraí um número crescente de pessoas mais jovens que se mudam para lá para trabalhar. Desde o começo de 2003 até o final de agosto, 536.700 novos postos de trabalhos não-rurais foram criados na Flórida, elevando o número total de postos de trabalho não-rurais no estado para cerca de 7,8 milhões em agosto de 2005, de acordo com o Bureau of Labor Statistics (BLS) [Departamento de Estatísticas Trabalhistas] dos Estados Unidos. Durante o mesmo período de 29 meses, somente no importante setor de lazer e hospitalidade da Flórida geraram-se aproximadamente 83.000 novos postos de trabalho, ao mesmo tempo em que houve um sólido crescimento nos serviços de educação e saúde, serviços profissionais e empresariais e serviços financeiros.

Preço final alto demais?
Enquanto os proprietários de imóveis residenciais colhem os frutos dos aumentos de preços de seus ativos, possuir recursos para a aquisição da casa-própria tornou-se uma importante questão na Flórida (vide o destaque). Em Orlando e em Tampa, em uma recente pesquisa feita pela Associação Nacional dos Corretores de Imóveis mais de 60% dos residentes disseram estar muito preocupados com o custo para a aquisição da casa-própria. Há cinco anos o preço médio de venda de um imóvel residencial na Flórida era mais baixo do que a média nacional. Mas, em junho de 2005 o preço médio de um imóvel residencial na Flórida era de US$248.000,00, muito acima da média nacional (US$204.600,00). Ainda assim, os imóveis residenciais na Flórida custam menos do que em alguns estados dos quais os residentes estão se mudando, como, por exemplo, Maryland (US$287.439,00). Durante os últimos cinco anos o preço médio dos imóveis residenciais na Flórida aumentou mais de 108%, de acordo com a Associação Nacional dos Corretores de Imóveis.

Uma das razões por que os imóveis na Flórida valorizaram-se mais rapidamente que na média nacional é o intenso e persistente crescimento do mercado de segundas residências, abundante em todo o estado. Em 2004, as vendas de imóveis para segunda residência nos Estados Unidos bateram o recorde de 2,82 milhões de unidades, 16,3% acima do número de 2003 e, no mesmo período, as vendas de casas de férias aumentaram 19,8%, de acordo com a Associação Nacional dos Corretores de Imóveis. Os investimentos estrangeiros estão contribuindo para o aumento dessa demanda, já que 75% dos compradores estrangeiros de imóveis na Flórida informaram que suas propriedades naquele estado são para férias ou para locação, de acordo com a Associação Nacional dos Corretores de Imóveis.

Pode ser difícil encontrar na Flórida uma casa de férias perfeita pois muitas áreas têm restrições geográficas que limitam a oferta de terrenos disponíveis, o que leva a acirrados aumentos de preços em caso de aumento na demanda. Por exemplo, a oferta de imóveis na região sudeste da Flórida é limitada pelo Oceano Atlântico a leste e pelo Parque Nacional Everglades e pela Reserva Nacional Big Cypress a oeste. A oferta de terrenos para imóveis residenciais projetados para uma só família continua especialmente limitada, disse Goodkin.

Enquanto o crescimento da demanda por imóveis residenciais continua a ultrapassar a oferta—fator chave no aumento de preços—a Flórida está atraindo cada vez mais construtoras de imóveis residenciais. Mesmo a cidade de Atlanta, que é líder da região sudeste em construção de novos imóveis residenciais, não consegue competir com a taxa de crescimento de muitos dos principais mercados da Flórida. Ao mesmo tempo em que os dados para o segundo trimestre de 2005 indicam que em Atlanta foi iniciada a construção de 54.000 novos imóveis residenciais nos últimos 12 meses (um aumento de 55% em cinco anos), a Metrostudy indica que em Orlando foi iniciada a construção de 35.312 imóveis residenciais por ano, um aumento de quase 100% desde o primeiro trimestre de 2000, e Jacksonville registrou aumentos similares. Em mercados menores, como por exemplo a “Treasure Coast” [Costa do Tesouro], com a próspera St. Lucie, houve um aumento de 164% na construção de imóveis residenciais iniciada nos últimos cinco anos.

Especuladores podem ser surpreendidos
Quatro furacões em 2004 não foram suficientes para causar danos permanentes às duas bases do crescimento imobiliário da Flórida: o aumento dos postos de trabalho e da população. Mas, Goodkin e outros estão preocupados com a possibilidade de a dinâmica do mercado vir a mudar se as taxas dos financiamentos imobiliários aumentarem, fazendo com que os proprietários de imóveis residenciais que tenham dívida com taxas variáveis tenham dificuldade em realizar pagamentos mais altos. Goodkin ressalta, com cautela, que em Miami uma porcentagem cada vez maior de compradores de unidades condominiais—mais de 80%, calcula ele—está comprando imóveis apenas para aproveitar os constantes aumentos de preços, sem a intenção de neles vir a residir.

Na tentativa de tirar proveito de um provável excesso de condomínios em Miami, alguns investidores começaram a depositar dinheiro em “vulture funds” [fundos de investimentos oportunistas] que se aproveitam de um mercado imobiliário enfraquecido no qual as propriedades são oferecidas por preços reduzidos, de acordo com um relatório do jornal Miami Herald e com o consultor Goodkin.

Além disso, a partir de meados de 2005 muitos dos negócios no mercado de condomínios de Miami ainda não estavam fechados. Os investidores que compram condomínios na planta ou em construção normalmente não podem revender a unidade adquirida até que todo o prédio esteja acabado, momento em que os compradores podem enfim fechar o negócio de suas unidades e receber a escritura correspondente.

O site na Internet condoflip.com apresenta a seguinte advertência: “'Fechamento' refere-se ao momento em que o comprador recebe a escritura relativa ao imóvel. Nesse momento, o empreendedor também espera que o saldo do valor devido tenha sido remetido. Assim, até então, você não detém realmente a unidade. Você tem apenas uma participação que não pode ser anulada sobre uma unidade que virá a , torna-se a sua unidade condominial no fechamento.”

Mas, o projeto total de um condomínio do início ao fim pode demorar anos. Com muitas unidades condominiais “vendidas” em prédios que ainda se encontram em estágios de planejamento ou que ainda estão longe de serem acabados, não está claro como e quando muitos dos negócios envolvendo condomínios na Flórida serão resolvidos.

Reajustes pela frente?
Muitos fatores estão envolvidos na determinação da demanda por imóveis residenciais e dos valores desses ativos, mas é improvável que o ritmo recente de atividades nos mercados mais aquecidos da Flórida se mantenha a longo prazo. “O boom do mercado imobiliário irá acalmar-se inevitavelmente”, disse o presidente do Federal Reserve Bank [Banco Central dos Estados Unidos], Alan Greenspan, em agosto de 2005. “Como parte do processo, os negócios envolvendo imóveis residenciais diminuirão dos atuais níveis históricos, ao mesmo tempo em que haverá uma redução do ritmo dos aumentos de preços dos imóveis, sendo que esses preços poderão até mesmo diminuir. Conseqüentemente, a diferença entre o valor de mercado de um imóvel residencial e o saldo pendente do principal do financiamento desse diminuirá e, com isso, parte da força das despesas de consumo pessoal.”

Ninguém sabe ao certo como o mercado reagirá a esse tipo de reajuste. O recente boom do mercado de imóveis residenciais na Flórida tem sido tanto causa quanto efeito da próspera economia do estado, e já faz muito tempo desde que alguns mercados na Flórida experimentaram significativas recessões. Mas, ao mesmo tempo em que a dinâmica do mercado de imóveis residenciais varia conforme o lugar, os fatores fundamentais que sustentam o crescimento econômico da Flórida parecem estabilizados.

Marcos no desenvolvimento da Flórida: Um século de crescimento acelerado

Início da Década de 1900: O magnata do petróleo Henry Flagler deu início à construção da Ferrovia da costa leste da Flórida em 1885, ligando as terras pantanosas da fronteira à Jacksonville e ao resto do país. Flagler construiu vários hotéis ao longo da ferrovia, inclusive o Breakers em Palm Beach. Em 1895, a ferrovia chega à baía Biscayne onde Flagler assenta o terreno para construção de Miami dragando um canal, construindo ruas, instituindo os sistemas de água e energia elétrica e financiando um jornal. A rodovia é concluída em 1912 quando chega a Key West, a cidade mais populosa da Flórida naquela época. Década de 1920: Alguns anos depois do fim da Primeira Guerra Mundial, a Flórida torna-se um destino de férias atraente e acessível aos “tin canners” [turistas de menor poder aquisitivo] que chegam de automóvel em número cada vez maior. Os jornais do norte promovem o potencial de crescimento da Flórida e, na orla, surgem muitos hotéis de luxo. O preço das terrenos aumenta de forma acentuada durante o início da década de 1920, conforme os investidores de outras partes do país despejam dinheiro em imóveis na Flórida. Mas, o mercado imobiliário começa a enfraquecer em 1925, seguido de um colapso em 1926, ano em que um furacão mata 243 pessoas e destrói mais de 3.000 casas no sul da Flórida. Décadas de 1940-50: O exército dos Estados Unidos constrói bases de treinamento na Flórida durante a Segunda Guerra Mundial e expande a rede de estradas pavimentadas do estado. Mais tarde, rodovias pedagiadas e mais amplas como a “Alligator Alley” e rodovias interestaduais com várias pistas chegam até a Flórida, aumentando o fluxo de carros transportando turistas e aposentados do norte. Décadas de 1960-70: No final da década de 1960, Walt Disney sigilosamente reúne aproximadamente 111 quilômetros quadrados de terra (em sua maioria agrícolas) no centro da Flórida. Após anunciar a construção de um enorme complexo de entretenimento e de hotéis próximo à Orlando, Disney empreende o maior projeto privado de construção do mundo. Em 1971 o parque temático Walt Disney World é aberto ao público, impulsionando o rápido desenvolvimento da região central da Flórida. Por todo o estado a população cresce e torna-se mais diversa com a chegada de não apenas aposentados mas, também, imigrantes da América Latina e do Caribe. Década de 2000: O setor de construção de imóveis residenciais da Flórida progride com o aumento da demanda por casas de férias de frente para o mar e o surgimento de passagens aéreas promocionais com destino aos principais mercados da Flórida. Surge um movimento anticrescimento, mas devido ao aumento dos postos de trabalho e à valorização dos preços dos imóveis, a população da Flórida cresce mais rapidamente do que nunca.