Economic Research

La vivienda en Florida:
¿Modelo para el éxito?

Animados por el continuo crecimiento de la población, una economía fuerte y una entusiasta inversión extranjera, los constructores en Florida están construyendo a una velocidad récord lujosos edificios de varios pisos y comunidades planificadas frente a la playa. Por su parte, los compradores de vivienda, ansiosos por dominar la ola de los valores de las propiedades que continúan disparándose, están comprando rápidamente las propiedades que están aún en la mesa de dibujo. ¿Podrá el mercado de Bienes raíces mantener este intenso ritmo?

La avenida Brickell de Miami, con sus muchos bancos internacionales y propiedades de varios pisos al alza, se conoce a veces como el Wall Street del sur. Pero en meses recientes gran parte de este animado vecindario del centro se ha convertido en una zona en construcción, una transformación que marca la avenida Brickell como uno de los lugares más populares de Miami para nuevas construcciones.

Hay en camino construcciones por unos $5.5 mil millones a través de toda la ciudad. De acuerdo con Miami Downtown Development Authority, para el 31 de julio de 2005, se iniciaban 60 proyectos de construcción que comprenden 14,134 unidades residenciales, transformando la famosa línea de rascacielos frente a la playa de la ciudad.

La oferta de viviendas nuevas que comienza a estar disponible ahora en Miami excede lo que se construyó en la década pasada (9,152 unidades) y no incluye otros 212 proyectos que abarcan 57,392 unidades residenciales que los constructores han propuesto en toda la ciudad.

Aunque pocos analistas esperan que todos los proyectos que están en la mesa de dibujo sean completados, la fiebre de construir condominios en Miami ha aumentado la preocupación sobre el potencial de un desequilibrio en los segmentos más activos del mercado local de vivienda. “Miami ocupa un lugar alto en la tabla de riesgo”, dijo Brad Hunter, director de la división del sur de Florida de Metrostudy, una empresa de datos sobre bienes raíces.

Un alza bien programada
Sin embargo, en contraste con las preocupaciones por construir demasiado, otros argumentan que el auge en la construcción en Miami ha ocurrido durante un momento en el que las condiciones económicas y demográficas en Florida han sido generalmente favorables para la vivienda.

En la última década el crecimiento en el ingreso per cápita de Florida ha mantenido el mismo ritmo que el total de los Estados Unidos, mientras que la tasa de crecimiento poblacional ha estado en forma constante aproximadamente un punto porcentual por encima de la tasa nacional estadounidense. El influjo de los nuevos residentes ha puesto presión en una oferta limitada de terreno -especialmente en ubicaciones deseables —y, por lo tanto, ha incrementado los precios de la vivienda.

Según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Florida (Florida Association of Realtors), en los 12 meses anteriores a junio de 2005, el precio de venta promedio de las casas a nivel estatal aumentó un 31%. En contraste, el precio promedio de las casas a nivel nacional en Estados Unidos aumentó un 14.7%—todavía fuerte de acuerdo con los estándares históricos pero bastante bajo en comparación con el desempeño reciente de Florida. De los 30 mercados de vivienda más populares del país (según lo define un incremento en la razón precio de la casa-ingreso desde 1980) que Merrill Lynch identificó en un informe de junio de 2005, cuatro están en Florida, con Miami con el número uno en la categoría “white hot.”

Foto cortesía de St. Joe Co.

Inversiones globales afluyen a Florida
Como puerta financiera y de transporte entre los Estados Unidos y América Latina, por mucho tiempo Miami ha atraído un gran número de inversiones internacionales. Pero, de acuerdo con analistas de bienes raíces, en años recientes el flujo de dinero extranjero a Florida ha sido abundante, a medida que los inversionistas afluyen con efectivo logrado por el crecimiento económico en América Latina para obtener ganancias gracias a los crecientes valores de las propiedades del estado.

El sur de Florida es un destino popular para los europeos y los administradores de portafolio en muchos países tienden a ver las propiedades frente a la playa de Miami como una ganga aún a los precios actuales, especialmente si se compara con el valor de las propiedades de varios pisos en Europa, y cuando se compran con un dólar más débil en relación al euro y a otras monedas fuertes.

De acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, las inversiones extranjeras ahora corresponden a aproximadamente un 15% del total de las ventas de casas en Florida, y se estima que la cifra es mucho mayor en Miami. Gran parte de este dinero va a construcciones de usos mixtos que combinan unidades residenciales de varios pisos con alguna construcción de oficinas, tiendas de venta al por menor y hoteles. Aunque algunas instituciones financieras con cede en Florida han dejado de financiar nuevos proyectos de condominios en Miami, los bancos nacionales e internacionales más grandes han sido prestamistas activos en el mercado de la vivienda en el sur de Florida.

Y el auge de la construcción se ha esparcido más allá de las casas nuevas que se concentran cerca de la avenida Brickell. En el primer trimestre de 2005 se reportaron 7,095 inicios de construcción de casas cerca de Palm Beach, en contraste con 2,837 inicios de un año antes; y en el condado de Broward se reportaron 10,811 inicios de construcción en el primer trimestre de 2005 en contraste con 3,466 inicios en todo el 2004.

Creciente demanda genera creación de nuevos productos
La fuerte demanda y la competencia entre los compradores han llevado al desarrollo de nuevos productos. Por ejemplo, los sitios de venta en Internet, tales como condoflip.com permiten a los inversionistas hacer apuestas en contratos de unidades en lujosos edificios residenciales de varios pisos en Miami antes de que se comiencen a construir. Aunque muchas de las propiedades hasta ahora existen sólo en los planos, los compradores han continuado aumentando los precios. Por su parte, los constructores han respondido contratando arquitectos famosos y promoviendo grandes y lujosas propiedades frente a la playa que ofrecen imponentes vistas y servicios, tales como cenas gourmet, compras exclusivas, piscinas aclimatadas y acceso a conexión de Internet de alta velocidad.

“Hemos tenido un crecimiento en la demanda que es muy real y sobre la base de fundamentos económicos”, dijo Lewis Goodkin, consultor de bienes raíces con cede en Florida. “Pero ese crecimiento ha sido ampliamente fortalecido por algo que tiene poca relación con ello, y que es la especulación, o compras por inversión. Hay un sentido de urgencia en el mercado que acelera acciones de parte de los compradores”.

Algunos de los factores que impulsan el aumento de los precios de la vivienda son por naturaleza de carácter nacional, incluyendo las bajas tasas hipotecarias y los términos financieros más flexibles. El año pasado, las hipotecas a tasa ajustable representaron un 46% del valor de las nuevas hipotecas originadas, superior al 29% de 2003, de acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios (Mortgage Bankers Association). La tendencia hacia opciones financieras más flexibles se ha acelerado en meses recientes, bajando en forma efectiva las barreras existentes para poseer una casa. Como resultado, los compradores que están dispuestos a tomar un riesgo adicional pueden obtener mejores casas por menos dinero, por lo menos al inicio. De acuerdo con la Oficina del Censo Estadounidense aún con los precios de la vivienda apreciándose rápidamente, la tasa de posesión de casas en Florida ha aumentado a ritmo constante de aproximadamente un 67% de hace 10 años a un 72%, un poco más de la tasa nacional actual de apenas un poco más del 68%.

Foto cortesía de St. Joe Co.

Los cuartos con vista se terminan rápidamente

No hay dos mercados de bienes raíces que sean exactamente iguales porque los principios básicos regionales varían. Pero algunas de las cuestiones que afectan el mercado de la vivienda en Miami están presentes en otros mercados claves de Florida. El centro de Florida: Los constructores de casas responden a la fuerte demanda La demanda de la vivienda en Tampa ha sido fuerte y los constructores han respondido añadiendo 20,000 casas en el área durante el año pasado. Suncoast Parkway, una autopista de peaje de 43 millas recientemente completada, ha fomentado nuevas construcciones en el noreste de Tampa. El índice de precios de la vivienda de la Oficina Federal de Supervisión de las Empresas de Vivienda (OFHEO, por sus siglas en inglés) para Tampa-San Petersburgo aumentó cerca de un 20% durante el último año. La historia es similar en Orlando, que el año pasado aumentó unos 18,000 empleos de acuerdo con la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos (BLS, por sus siglas en inglés) y con una industria de viajes y hospitalidad que también ha visto un fuerte crecimiento. El índice de precios de la vivienda de Orlando el último año subió un 18.6%. El sur de Florida: Apreciación rápida en la costa En esta región, el crecimiento económico y el de la construcción han sido fuertes. El año pasado, el área de Miami-Fort Lauderdale agregó 37,000 empleos no agrícolas y se han creado 196,000 empleos desde 2000, de acuerdo con BLS. En los 12 meses anteriores a marzo de 2005, el índice de precios de la vivienda de Miami aumentó un 21%, de acuerdo con OFHEO, y en las áreas cercanas a West Palm Beach, un 27%. En la costa suroeste de Florida, en el área de Fort Myers-Cape Carol se han creado 11,000 empleos desde enero de 2004 y 43,600 empleos desde enero de 2000, según BLS. El índice de precios de la vivienda para el mercado de Fort Myers se apreció más de un 23% durante 2004 y más de un 92% con respecto a los últimos cinco años. El noreste de Florida: Los aumentos en empleos fortalecen la construcción de viviendas nuevas Los esfuerzos realizados para el desarrollo económico de Jacksonville han ayudado a aumentar el perfil de la ciudad en los últimos 10 años, durante los que el área metropolitana añadió 104,000 empleos, un 26% de aumento para la década; se añadieron 26,100 empleos desde enero de 2004 para llevar el empleo total del área a 593,600 en junio de 2005, de acuerdo con datos de BLS. La industria de cruceros del área ha estado creciendo y las Autoridades Portuarias de Jacksonville producen un impacto económico significativo. Este constante crecimiento en empleos ha animado a muchos de los constructores más grandes de la nación a entrar en el mercado del área. La construcción frente a la playa en el noreste de Florida ha sido fuerte. Jacksonville tuvo 13,976 inicios de construcción en los últimos 12 meses, de acuerdo con información del primer trimestre de 2005. En los últimos seis años, el número de construcciones de nuevas viviendas iniciadas en Jacksonville ha aumentado aproximadamente un 100%, de acuerdo con Metrostudy, una empresa de datos de bienes raíces. De acuerdo con OFHEO, en los 12 meses anteriores a junio de 2005, el índice de precios de la vivienda para Jacksonville aumentó un 18.1%. Noroeste de Florida: Inversionistas jubilados pujan el valor de las propiedades frente a la playa El noroeste de Florida es el área menos poblada del estado, pero en años recientes sus aguas turquesas y de arena blanca han atraído a muchos inversionistas y constructores de vivienda. De acuerdo con estimaciones de la industria financiera, en 2004 los compradores agotaron unos 1,500 condominios en el Panhandle, como se conoce el noroeste de Florida, y otras 15,000 unidades están en alguna etapa de construcción. En años recientes, los constructores han erigido muchas viviendas y condominios para vacacionar cerca de la playa en el Panhandle. Aunque el crecimiento del empleo ha sido moderado (el año pasado el área de Destin agregó unos 4,000 empleos), el índice de precios de la vivienda en 2004 para el área estadística metropolitana de Fort Walton Beach-Crestview-Destin aumentó aproximadamente un 33% a medida que los baby boomers han emigrado a comunidades planificadas en áreas frente a la playa que promueven activos estilos de vida.

Factores económicos fortalecen el mercado de la vivienda
Pero el mercado de la vivienda de Florida posee otros factores únicos. Gracias al clima cálido del estado y a la ausencia de un impuesto estatal sobre ingresos, por mucho tiempo Florida ha sido un destino ideal para la jubilación, un hogar de relativamente pocos residentes nativos y un alto porcentaje de recién llegados en comparación con el resto del país. Sólo aproximadamente un 33% de los residentes de Florida nació ahí, mientras que a nivel nacional un 60% de la población reside en su estado natal. Pero con este influjo constante de nuevos residentes, Florida ha visto crecer su población en 2004 en aproximadamente 400,000 personas a 17.4 millones, dijo Stanley K. Smith, director de la Oficina de Investigación Económica y de Negocios (Bureau of Economic and Business Research) de la Universidad de Florida en Gainesville.

Florida no atrae únicamente a jubilados que traen con ellos su riqueza; también atrae a un creciente número de personas más jóvenes que se mudan ahí para trabajar. Desde el comienzo de 2003, Florida ha añadido 563,700 empleos no agrícolas, lo que lleva el número total de empleos no agrícolas en el estado a aproximadamente 7.8 millones para agosto de 2005, de acuerdo con BLS. Durante ese mismo período de 29 meses, la importante industria hospitalaria y de entretenimiento por sí sola ha agregado aproximadamente 83,000 empleos Y se ha dado a la vez un crecimiento sólido en servicios de educación y de salud, servicios profesionales y de negocios y servicios financieros.

¿Es el precio demasiado alto?
Al mismo tiempo que los propietarios de viviendas se llevan las ganancias de los crecientes precios de los activos, otro punto fundamental para Florida ha comenzado a ser lo asequibles que son o no son las viviendas (ver el gráfico al margen). En una encuesta reciente de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, más de un 60% de los residentes de Orlando y Tampa indicó que estaba muy preocupado por el costo de la vivienda. Hace cinco años, el precio de venta promedio de una casa en Florida era más bajo que el promedio nacional. Sin embargo, en junio de 2005 el precio promedio de una casa en Florida era $248,700, muy por encima de la media nacional ($204,600). En todo caso, la vivienda en Florida todavía cuesta menos que en algunos estados de los que provienen los residentes, tales como Maryland ($287,439). Durante los últimos cinco años, el precio promedio de la vivienda de Florida aumentó más de un 108%, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces.

Una razón por la que los bienes raíces de Florida se han apreciado más rápido que el promedio nacional es el crecimiento fuerte y persistente en el mercado para viviendas secundarias, las que abundan en todo el estado. En 2004, la venta de las viviendas secundarias en Estados Unidos alcanzó el récord de 2.82 millones de unidades, un incremento de 16.3 % con relación a 2003, y para el mismo período las ventas de casas para vacacionar aumentaron un 19.8%, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces. La inversión extranjera está ayudando a aumentar esta demanda, ya que un 75% de los compradores extranjeros en Florida dijeron que su propiedad era para propósitos vacacionales o ingresos por alquileres, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces.

Encontrar la casa para vacacionar apropiada en Florida puede ser difícil porque muchas áreas tienen restricciones geográficas que limitan la oferta de terreno disponible y llevan a aumentos severos de los precios cuando la demanda está en aumento. Por ejemplo, la oferta de bienes raíces del sureste de la Florida está limitada por el Océano Atlántico en el este y el Parque Nacional Everglades y la Reserva Nacional Big Cipress en el oeste. La oferta de terreno para casas unifamiliares permanece especialmente ajustada, dijo Goodkin.

A medida que el crecimiento de la demanda de la vivienda continúa sobrepasando la oferta, Florida atrae cada vez más y más constructores de viviendas. Ni siquiera Atlanta, líder en construcción de nuevas viviendas en el sureste, puede igualar la tasa de crecimiento de muchos mercados claves de Florida. Mientras que información del segundo trimestre de 2005 muestra que en Atlanta hubieron 54,300 inicios de construcción en los últimos 12 meses (un 55% de aumento en cinco años), Metrostudy muestra que Orlando tiene 35,312 inicios de construcción anuales, casi un 100% de aumento desde el primer trimestre de 2000, y Jacksonville ha reportado ganancias similares. En mercados más pequeños como las “Costa del Tesoro” que incluye St. Lucie, que crece rápidamente, los inicios de construcción en los últimos cinco años han aumentado un 164%.

Los especuladores podrían llevarse sorpresas
Cuatro huracanes en 2004 no fueron suficientes para ocasionar daño permanente a las bases fundamentales del crecimiento de la vivienda de Florida: crecimiento de empleo y población. Pero Goodkin y otros están preocupados de que las dinámicas del mercado puedan cambiar si las tasas hipotecarias suben, causando que los propietarios de vivienda que tienen deudas con tasas ajustables tengan que luchar para hacer pagos más altos. Goodkin indica con recelo que en Miami un porcentaje creciente de compradores de condominios—estima que más de un 80%—está comprando solamente para beneficiarse de la apreciación continua de precios y no tienen intención de vivir en estas unidades.

Para tratar de obtener ganancias en un esperado mercado saturado de condominios de Miami, algunos inversionistas han comenzado a poner dinero en “fondos buitres” que saltan a un mercado inmobiliario donde las propiedades se ofrecen a precios reducidos, de acuerdo con un reportaje del Miami Herald y con el consultor Goodkin.

Además, para mediados de 2005, muchos de los pactos en el mercado de condominios de Miami no se habían cerrado todavía. Los inversionistas que compran condominios planificados o en construcción típicamente no pueden revender la unidad hasta que el edificio se haya terminado totalmente; sólo en ese momento los compradores pueden llevar a cabo el cierre de sus unidades y obtener el título de propiedad.

La página de Internet condoflip.com contiene la siguiente nota de advertencia: “´Cerrar´ se refiere al momento en que el comprador obtiene el título de la propiedad. En ese momento, el constructor también espera obtener el saldo de la cantidad que se le debe. Por lo tanto, hasta ese momento, usted todavía no es dueño del condominio. Usted simplemente tiene un interés sin cancelar en el condominio que finalmente durante el cierre se convierte en su condominio”.

Sin embargo, de inicio a fin, un proyecto de condominios puede tomar años. No queda claro cómo o cuándo se resolverán muchas de las transacciones en condominios de Florida ya que hay muchas unidades de condominios “vendidos” en edificios que están en las etapas de planificación o que no están ni cerca de completarse.

¿Se avecinan ajustes?
Muchos factores influyen en determinar la demanda de la vivienda y los valores de los activos, pero no parece que el reciente ritmo de actividad en los mercados más populares en Florida va a continuar a largo plazo. Alan Greenspan, presidente del Banco de la Reserva Federal, indicó en agosto de 2005 que “el auge de la vivienda se reducirá inevitablemente. “Como parte de ese proceso, la rotación de las casas disminuirá de los niveles históricos actuales, mientras que los incrementos en los precios de las casas se reducirán y los precios podrían hasta disminuir. Como consecuencia, se alivianaría la extracción del valor del capital de la propiedad y, con esto, algo de la intensidad de los gastos de consumo personal”.

La interrogante de todos es cómo reaccionará el mercado a esta serie de ajustes. El reciente auge de la vivienda de Florida ha sido tanto una causa como un efecto de la fuerte economía del estado y ha pasado mucho tiempo desde que ciertos de esos mercados experimentaran bajas significativas. Pero aunque la dinámica del mercado de la vivienda del estado variará de lugar a lugar, los factores fundamentales que mantienen el crecimiento económico de Florida parecen establecidos.

Hitos en el desarrollo de Florida: Un siglo de rápido crecimiento

Inicios de los 1900: El magnate del petróleo Henry Flager comienza el desarrollo del Ferrocarril de la Costa Este de Florida en 1885, conectando terreno pantanoso fronterizo a Jacksonville y el resto del país. Flager construye varios hoteles a lo largo de la línea, incluyendo los Breakers en Palm Beach. En 1895 el ferrocarril llega a Biscayne Bay, donde Flager establece las bases para Miami al dragar un canal, construir calles, implementar sistemas para agua y alumbrado y financiar un periódico. El ferrocarril se completa en 1912 cuando llega a Key West, la ciudad más popular de Florida en ese momento. Los 1920: Unos años después de finalizar la Primera Guerra Mundial, Florida se convierte en un atractivo destino para vacacionar, asequible para los “tin canners” (turistas del norte que llegan en crecientes números vía automóvil). Los periódicos del norte promueven el potencial de crecimiento de Florida y surgen rápidamente muchos hoteles exclusivos frente a la playa. Los precios de los terrenos aumentan severamente durante la década de los 1920 a medida que los inversionistas a nivel nacional invierten frenéticamente en bienes raíces de Florida. Pero el mercado de bienes raíces comienza a debilitarse en 1925 seguido por un colapso en 1926, año en que un huracán mata a 243 personas y destruye más de 3,000 casas en el sur de Florida. Los 1940-1950: El ejército estadounidense construye bases militares en Florida durante la Segunda Guerra Mundial y expande la red de carreteras pavimentadas de Florida. Posteriormente se extienden a Florida carreteras de alta velocidad con peajes como el “Alligator Alley” y la carretera de alta velocidad interestatal con múltiples carriles, acelerando el flujo vehicular que trae consigo a los turistas y los jubilados del norte. Los 1960-1970: A finales de los 1960 Walt Disney secretamente acumula 43 millas cuadradas de terreno, en su mayor parte agrícola, en el centro de Florida. Después de anunciar la construcción de un enorme complejo de entretenimiento y hotelería cerca de Orlando, Disney lleva a cabo el proyecto de construcción privado más grande del mundo. En 1971 el parque de diversiones Walt Disney World abre al público, impulsando el rápido desarrollo del centro de Florida. A nivel estatal la población crece y se hace más diversa con un influjo no solamente de personas jubiladas sino también de inmigrantes de Latinoamérica y el Caribe. Los 2000: La industria de la construcción residencial de Florida se encuentra en auge con la creciente demanda de viviendas frente a la playa para vacacionar y el surgimiento de aerolíneas de descuento que van a los mercados claves de Florida. Surge un movimiento contra el crecimiento, pero con el aumento de empleos y la fuerte apreciación del precio de los bienes raíces, la población de Florida crece más rápidamente que nunca.