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Economic Research

No Limiar: Quando o Longo Prazo do Mercado Imobiliário Pegou um Atalho

Imóveis residenciais são, muitas vezes, o maior investimento das pessoas. Mas, conforme seus preços começaram a se valorizar substancialmente, o cenário estava pronto para que as estratégias de investimentos, outrora sólidas, apresentassem rupturas em sua fundação.

house in a bubble about to be popped

Quando os preços dos imóveis residenciais começaram a cair depois do estouro da bolha imobiliária em 2006, essa queda representou mais do que perda patrimonial para uma grande faixa da população dos Estados Unidos. Era uma contradição ao que os proprietários de imóveis residenciais presumiram ser uma verdade universal: que a propriedade de um imóvel residencial seria sempre um bom investimento. Aparentemente essa presunção existia desde a aprovação da Lei de Financiamento Imobiliário [Home Owners Loan Act] de 1933 que abriu  caminho para financiamentos imobiliários amortizados a longo prazo.

Mas a partir de 2006, os preços dos imóveis residenciais começaram a cair consideravelmente em muitos mercados. O Índice de Preço de Imóveis S&P/Case Shiller, que reflete as tendências dos preços dos imóveis residenciais pela comparação das repetições de vendas de imóveis unifamiliares em 20 mercados dos Estados Unidos, apresenta uma ilustração convincente. Nas primeiras 78 residências acompanhadas pelo índice criado em 1987 pelos economistas Karl Case, Robert Shiller e Allan Weiss, apenas 13 residências (16,6%) tiveram crescimento negativo.

A partir do terceiro trimestre de 2006,  as 13 residências seguintes classificaram-se entre as 15 residências com os mais baixos preços da história do índice. Antes disso, a maior queda do índice de trimestre a trimestre havia sido um modesto 1,6%. Essa queda foi minimizada pelo estiramento pós-bolha,  do quarto trimestre de 2007 ao primeiro trimestre de 2009, que apresentou quedas variando entre 5,5% e 11,2% de trimestre a trimestre. A queda nos preços continuou ininterruptamente até o segundo trimestre de 2009 quando o índice Case-Shiller apresentou um aumento de 3,7%.

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On this site:
Audio icon Indexing the Housing Market podcast (MP3 14:57)
Karl Case, an economics professor at Wellesley College and codeveloper of the S&P/Case-Shiller Home Price Index, discusses house prices and the state of the housing market.
On the Web:
Case-Shiller Home Price Indexes
U.S. Census Bureau's housing information
Federal Housing Finance Agency

Presunções consolidadas foram abaladas
Ao mesmo tempo em que o mercado de ações e outros investimentos  apresentaram altas e baixas nas últimas oito décadas, os investimentos em imóveis unifamiliares, de  forma geral, cresceram paralelamente à valorização de seus preços. Embora algumas bolhas imobiliárias tenham ocorrido no passado, nenhuma teve, sobre o valor médio dos imóveis residenciais em todo o país, impacto adverso igual ao rompimento desta. Além disso, a gravidade das quedas nos preços variou regionalmente, tornando-se um desafio para a avaliação, pelos proprietários, do desempenho do investimento em seus próprios imóveis, deixando-os à procura de uma explicação para a repentina flutuação desse investimento.

"É uma história complicada", disse John S. Adams, autor e professor emérito de geografia na Universidade de Minnesota. "Não serve como uma manchete muito boa dizer que temos mais de 300 áreas metropolitanas neste país, e que cada uma delas constitui um mercado imobiliário independente. Quando dizemos isso os olhos do público ficam vidrados, pois  o que eles realmente querem que você fale é onde investir seu dinheiro para lucrar mais rapidamente."

Esse tipo de análise, cheia de nuances e exceções, opõe-se à voz corrente de que os americanos podem contar com seus próprios imóveis para ganhar dinheiro, mesmo que não rapidamente.

"As pessoas viram seus imóveis como investimentos durante muito tempo. Isso faz parte do mantra do porquê as pessoas são proprietárias de imóveis residenciais", disse Kelley Pace, professora de finanças e diretora do Instituto de Pesquisa Imobiliária da Universidade Estadual de Louisiana. "A diferença entre os imóveis de agora e os daquela época é que os daquela época eram investimentos de longo prazo. Não tinham liquidez, e realmente poucas pessoas podiam ter um investimento deste tipo. De uma forma geral, era algo que iria ajudá-las no futuro."

Quando os locatários se tornaram proprietários
De acordo com o Serviço de Recenseamento dos EUA, em 1920 46% das famílias americanas eram locatárias. No entanto, uma série de fatores, tanto políticos quanto econômicos, com o passar do tempo transformaram o cenário do setor da casa própria nos Estados Unidos.

Em 1922, o futuro presidente Herbert Hoover, então Ministro do Comércio do Presidente Harding, implementou o programa "Tenha a sua Casa Própria" que incentivava os construtores a aumentar o número de construções residenciais e demandava nova regulamentação bancária permitindo aos bancos comerciais nacionais  aumentar os empréstimos para a aquisição de imóveis residenciais.

Embora algumas bolhas imobiliárias tenham ocorrido no passado, nenhuma teve, sobre o valor médio dos imóveis residenciais em todo o país, impacto adverso igual ao rompimento desta.

Além de aprovar a Lei de Financiamento Imobiliário de 1933, o Congresso, durante a década de 1930, criou instituições adicionais para incentivar a propriedade de imóveis residenciais: o sistema do Federal Home Loan Bank para proporcionar uma fonte estável de recursos para os bancos; o Federal Housing Administration (FHA) para segurar os financiamentos imobiliários com garantia hipotecária; a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) para comprar as hipotecas seguradas; e a Federal Savings and Loan Insurance Corp.

Enquanto isso, a poupança excedente que os americanos economizaram durante a 2ª Guerra Mundial e o auxílio das G.I. Bills (remuneração recebida pelos veteranos da Guerra) pago aos soldados que voltavam para casa deram início a um grande avanço imobiliário no final da década de 1940, quando a taxa de propriedade de imóveis residenciais nos Estados Unidos subiu para 55% em 1950, de acordo com o Serviço de Recenseamento dos Estados Unidos. Essa porcentagem subiu vagarosa e constantemente, chegando a 69% em 2005, antes de um pequeno recuo.

Um lugar para chamar de seu—e investir
Durante o período de expansão do mercado imobiliário, a valorização dos imóveis residenciais somada aos incentivos fiscais tornaram os imóveis um investimento atrativo para muitos americanos. Em alguns casos, não era apenas a melhor opção; era uma das poucas opções, pois não havia tantas oportunidades de investimento como atualmente.

"Nos dias de hoje é fácil ter acesso aos fundos mútuos", disse James Kau, chefe do Departamento Imobiliário da Universidade da Geórgia e co-fundador e co-redator do Journal of Real Estate Finance and Economics. "Quando eu era jovem, eles nem mesmo existiam. Era difícil ter acesso a investimentos alternativos. As pessoas tinham de fazer coisas como encontrar um corretor da bolsa de valores. Agora existem planos de aposentadoria, e muitas pessoas têm tanto ações quanto imóveis. Os imóveis têm sido os bens de consumo duráveis mais vantajosos para um maior número de pessoas. Em muitos casos, isso se deve aos tributos."

photo of row of houses

Embora muitos proprietários de imóveis possam não ter conhecimento da valorização anual de seus imóveis residenciais em termos de dólares, o preenchimento do extenso formulário 1040 do Serviço da Receita Federal dos Estados Unidos é um lembrete anual dos benefícios fiscais dos imóveis. Ao longo do tempo, os americanos têm podido tirar proveito de uma variedade de benefícios fiscais decorrentes da propriedade imobiliária, inclusive deduções de juros sobre o financiamento imobiliário, deduções de impostos sobre a propriedade e isenção para proprietários com mais de 55 anos.

Além disso, quando os proprietários de imóveis residenciais verificaram a mudança do valor de seus imóveis, eles gostaram do que viram. De acordo com os dados do Serviço de Recenseamento dos Estados Unidos, o preço médio dos imóveis com correção monetária convertidos em dólares de 2009 subiu de US$30.600,00 em 1940 para US$58.600,00 em 1960, US$93.400,00 em 1980 e US$119.600,00 no ano 2000. O preço médio dos imóveis na região sudeste está normalmente abaixo da média nacional, mas todos os Estados tiveram aumentos, sendo que a Flórida e a Geórgia tiveram os preços médios mais altos da região (vide chart). Durante décadas o preço médio dos imóveis na Flórida era o mais elevado da região, partindo de US$28.889,00 em 1940 e subindo para US$131.937,00 em 2000. A Geórgia, que tinha um preço médio de imóvel de US$25.512,00 em 1940, ultrapassou a Flórida em 2000 com o preço médio de US$139.065,00. Na outra extremidade do espectro, o preço médio dos imóveis em Mississipi que era de US$15.507,00 em 1940 saltou para US$89.292,00 em 2000.

Tabela 1
Preço Médio dos Imóveis na Região Sudeste, 1940–2000
chart of Median Home Values in the Southeast, 1940–2000
Observação: Os números representam dólares de 2009.
Fonte: Serviço de Recenseamento dos EUA

Ao mesmo tempo em que esses aumentos de valor tinham um apelo óbvio aos proprietários de imóveis, Adams disse que os custos ocultos compensavam parte da valorização desses ativos e encobria o verdadeiro valor dos imóveis como investimento.

"Todas as análises que eu vi mostram que os imóveis como investimento, se mantidos por longo prazo, não diferem muito de outros tipos razoáveis de investimento" disse Adams que realizou, para o seu livro Housing America in the 1980s [O Mercado Imobiliário dos Estados Unidos na Década de 1980], vasta pesquisa nesse campo. "Eu comprei um imóvel em 1973 e paguei US$53.000,00. Ele está agora avaliado em cerca de US$600.000,00. Eu fiz os cálculos e sei o quanto gastei no imóvel em reformas. Alguém pode dizer ‘Uau, isso não é ótimo?’ Mas precisamos considerar o valor atual do imóvel menos o valor presente do dinheiro investido no imóvel. Se compararmos isso em taxas de juros compostos de 1973 até o hoje, o imóvel valorizou cerca de 4% a 4,5%." Ele acrescentou que se um proprietário não estiver investindo anualmente 2% do valor do imóvel na sua manutenção, o imóvel está perdendo  valor devido à sua deterioração. (Vide entrevista com Adams).

Um conto de dois picos
A bolha imobiliária do começo desta década não foi a primeira. Os observadores do setor bem se lembram da grande variação repentina nos preços dos imóveis residenciais da última metade do Século XX.

"Uma das grandes festas no setor imobiliário ocorreu no final da década de 1970", disse Pace. "Recentemente, tivemos outra grande festa. Mas essas festas ocorreram por motivos muito diferentes. A bolha da década de 1970 era financeiramente causada, em parte, pela combinação entre inflação e taxas de juros. Comparativamente, a última foi causada principalmente pela ponta financeira devido ao dinheiro relativamente fácil sem quaisquer padrões.

Em termos históricos, embora estimulados por forças distintas, os aumentos nos preços durante as duas bolhas foram significativos De acordo com os dados da National Association of Realtors, o preço médio dos imóveis existentes saltou de US$35.300,00 em 1975 para US$62.200 em 1980, um aumento de 76%. A última bolha viu os preços médios de imóveis existentes saltarem de US$139.000,00 em 2000 para US$185.000,00 em 2004, um aumento de 33%.

"Naquela época, os imóveis eram a melhor opção", disse Pace. "Na década de 1970 não havia nenhum outro investimento a se fazer  tendo em vista os tributos. Quaisquer ganhos eram tributados à alíquota de 50%. Se alguém obtivesse 17% no mercado financeiro, só receberia 8,5% após o pagamento dos tributos. Se considerarmos uma inflação de 10%,  a pessoa estaria em situação 1,5% pior depois de descontados os tributos e a inflação."

Fora a valorização do preço histórico, Pace disse que a bolha imobiliária mais recente tinha características próprias.

Segundo Pace, "até recente, os custos das operações de curto prazo de compra e revenda de um imóvel eram muito altos". "Isso quer dizer, não faz tanto tempo assim que os custos de fechamento eram muito altos. O seguro de propriedade era mais caro. Tudo era  mais oneroso, o que constituía um grande obstáculo aos investimentos de curto prazo.

"Outro aspecto era que, historicamente, não se podia tomar tanto dinheiro emprestado com um imóvel", ele acrescentou. "A diminuição dos custos das operações permitiram o uso dos imóveis como caixas eletrônicos."

A atenuação dos padrões e a queda dos custos das operações aumentaram o número de potenciais compradores no mercado imobiliário levando a um aumento na demanda e nos preços. Mas enquanto os valores dos imóveis subiam, muitos proprietários não queriam retardar as recompensas de seu ativo valorizado. Os dados da Federal Housing Finance Agency (FHFA) adicionam detalhes a uma mudança de filosofia dos compradores de imóveis. A partir de 1991, quando a FHFA começou a acompanhar a natureza dos financiamentos imobiliários refinanciados, o percentual de refinanciamento de imóveis para a obtenção de recursos financeiros era de 10% ou menos na metade dos primeiros 18 imóveis. Desde o começo do primeiro trimestre de 2001, entre 30% e 49% dos proprietários refinanciaram seus imóveis a cada trimestre. Onze desses imóveis apresentaram taxas de retiradas acima de 40%.

Os imóveis residenciais tornaram-se mais do que simplesmente investimentos de longo prazo para muitos americanos.

Photo of cash falling out of a mail slot

A propriedade de imóveis no futuro
Certamente os proprietários de imóveis viram um incentivo  quando o índice Case-Shiller apresentou um aumento líquido no preço dos imóveis no segundo trimestre de 2009. Foi o primeiro aumento dessa natureza desde o segundo trimestre de 2006.

A grande dúvida à frente é se o primeiro "green shoot" [sinal de recuperação] do mercado imobiliário vai mesmo se consolidar. Pelo menos um observador do setor acredita que a relação dos americanos com os imóveis passará por mudanças.

"Com base nisso tudo, eu espero que tenhamos consciência e passemos a construir menos", observou Adams. "Nós iremos ocupar os imóveis mais intensamente e os valores dos imóveis subirão em todo o país, principalmente nas áreas de maior crescimento, simplesmente devido aos custos de manutenção e contratação de empréstimo."

Pace prevê mudanças também, mas está esperançoso quanto a seus  resultados. "Estaremos em uma fase reacionária, conservadora por um tempinho", disse ele. "Mas logo voltaremos ao equilíbrio com o aumento da população. Eu não estou esperando uma reversão a imóveis pequenos e próximos uns dos outros como alguns estão prevendo. Pode ser que siga outra direção por algum tempo, mas provavelmente se estabilizará em algo em torno de nossa renda, o que seria novos imóveis na faixa de 186 metros quadrados. Eu não antevejo o fim das áreas residenciais fora das áreas metropolitanas, nem  outras possibilidades sugeridas por algumas pessoas."

Não importam as mudanças sofridas pelo mercado imobiliário, parece mais provável que mais americanos verão seus imóveis basicamente como um domicílio, e não também como investimento.

Este artigo foi escrito por Ed English, redator da equipe para a EconSouth.