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Economic Research

La burbuja inmobiliaria: Cuando los términos a largo plazo del mercado inmobiliario tomaron un atajo

Comprar una vivienda es probablemente la mayor inversión en la vida de una persona; sin embargo, cuando los precios de las viviendas comenzaron a valorizarse de una manera exagerada, el ambiente se hizo propicio para que esta estrategia de inversión, alguna vez tan sólida, comenzara a mostrar sus debilidades.

house in a bubble about to be popped

Al estallar la burbuja inmobiliaria en 2006, los precios de las viviendas comenzaron a caer, y para un amplio grupo de estadounidenses esto representó mucho más que una pérdida de riqueza. Este hecho fue una contradicción a lo que los propietarios asumían como una verdad universal: el comprar una propiedad siempre fue una buena inversión. Aparentemente, esa suposición había existido desde que se aprobó la Ley de Propiedad Inmobiliaria de 1933, la cual abrió el camino para los préstamos hipotecarios de largo plazo.

Sin embargo, a inicios del 2006, el valor de las viviendas comenzó a tener una fuerte caída en muchos mercados. El Índice de Precios Inmobiliarios S&P/Case-Shiller, que refleja las tendencias de los precios de inmuebles comparando las ventas repetidas de viviendas unifamiliares en 20 mercados de los Estados Unidos, es una muestra convincente. En los primeros 78 trimestres registrados por el índice, creado en 1987 por los economistas Karl Case, Robert Shiller y Allan Weiss, sólo 13 trimestres (16,6 por ciento) mostraron un crecimiento negativo.

A partir del tercer trimestre del 2006,los siguientes 13 fueron clasificados entre los 15 trimestres más bajos en la historia de este índice. Antes de este período, la mayor reducción trimestral había sido un modesto 1,6 por ciento. Esta reducción fue mucho menor debido al efecto post-burbuja que se extendió desde el cuarto trimestre del 2007 al primero de 2009, el cual presentó disminuciones que variaban entre 5,5 y 11,2 por ciento trimestral. La disminución de precios continuó sin interrupción hasta el segundo trimestre del 2009, cuando el índice Case-Shiller alcanzó un aumento de 3,7 por ciento.

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On this site:
Audio icon Indexing the Housing Market podcast (MP3 14:57)
Karl Case, an economics professor at Wellesley College and codeveloper of the S&P/Case-Shiller Home Price Index, discusses house prices and the state of the housing market.
On the Web:
Case-Shiller Home Price Indexes
U.S. Census Bureau's housing information
Federal Housing Finance Agency

Supuestos de larga trayectoria han tambaleado
Si bien la bolsa de valores y otros tipos de inversiones han tenido sus altibajos durante las últimas ocho décadas, las inversiones en compra de viviendas unifamiliares generalmente crecieron en la medida que éstas aumentaban su valor. Aunque ya han ocurrido otras burbujas inmobiliarias en el pasado, ninguna ha tenido un impacto tan negativo sobre el valor promedio de las viviendas a nivel nacional como esta última. Además, el grado de disminución de precios de las viviendas ha sido muy variado a nivel regional, convirtiendo en un desafío para los propietarios evaluar el rendimiento de la inversión al comprar su vivienda, y además dejándolos en búsqueda de una explicación para la fluctuación repentina de esta inversión.

"Esa es una historia algo complicada," declaró John S. Adams, autor y profesor emérito de Geografía en la Universidad de Minnesota. "No es un buen titular de noticias el decir que tenemos más de 300 diferentes áreas metropolitanas, y que cada una funciona como un mercado inmobiliario independiente. Cuando se dice esto, el público pierde el interés porque lo que ellos realmente quieren saber, que es dónde pueden invertir su dinero y ganar rápidamente."

Este tipo de análisis, lleno de particularidades y excepciones, va contra la lógica popular de que los estadounidenses podrían contar con sus viviendas para ganar algo de dinero, aun en el caso de que no lo consigan rápidamente.

"Durante mucho tiempo, las personas han visto la compra de una casa como una forma de inversión. En parte, esa es una de las razones por las que las personas adquieren una propiedad," declaró Kelley Pace, catedrático en Finanzas y director del Louisiana State University’s Real Estate Research Institute (Instituto de Investigación de la Propiedad Inmueble de la Universidad del Estado de Luisiana). "La diferencia entre lo que ocurría antes y lo que sucede hoy en día es que en aquel entonces las casas eran inversiones a largo plazo. Las casas eran bienes no líquidos. No había realmente mucho qué hacer con este tipo de inversión. Básicamente era algo que podían hacer con el fin de tener algún tipo de respaldo para su vida futura."

Cuando los arrendatarios se convirtieron en propietarios
De acuerdo a la Oficina de Censos de los Estados Unidos, en 1920, el 46 por ciento de los hogares estadounidenses eran inquilinos. Sin embargo, una serie de factores, tanto políticos como económicos, transformaron en algún momento el panorama de la propiedad inmueble en Estados Unidos.

El futuro presidente Herbert Hoover, cuando era Ministro de Comercio del presidente Harding en 1922, implementó el programa "Own Your Own House" (Sé propietario de tu casa), que estimulaba a las empresas constructoras a aumentar el número de construcciones residenciales y exigía nuevas reglas bancarias para permitir que bancos operando a nivel nacional aumenten el crédito para adquirir propiedades residenciales.

Aunque ya han ocurrido otras burbujas inmobiliarias en el pasado, ninguna ha tenido un impacto tan negativo sobre el valor promedio de las viviendas a nivel nacional como esta última.

Además de aprobar la Ley del Crédito Hipotecario en 1933, el Congreso creó otras instituciones durante la década del 30 con el fin de promover la propiedad residencial tal como el sistema del Federal Home Loan Bank (Banco Federal de Préstamos para Viviendas) el cual ofrece una fuente estable de fondos para los bancos; la Federal Housing Administration - FHA (Administración Federal de Vivienda) que asegura hipotecas; la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) que compra hipotecas aseguradas; y la Federal Savings and Loan Insurance Corp.

Mientras tanto, el excedente en ahorros que los estadounidenses acumularon durante la Segunda Guerra Mundial, y la ayuda económica proveniente de la Ley de los Veteranos de la II Guerra Mundial (GI Bill), otorgada a soldados que regresaban a casa, ocasionaron el boom inmobiliario a finales de la década del 40. Según la Oficina de Censos de los Estados Unidos, la tasa de propiedad de viviendas subió a 55 por ciento en Estados Unidos en el año 1950. Este porcentaje ha seguido creciendo de manera estable hasta llegar a 69 por ciento en el 2005 antes de contraerse ligeramente.

Un lugar llamado casa – e inversión
Durante ese período de expansión de la propiedad residencial, la valorización de las viviendas junto con incentivos tributarios hizo que las viviendas se convirtieran en una inversión atractiva para muchos estadounidenses. En algunos casos, no era exactamente la mejor opción sino que era una de las pocas opciones disponibles ya que no existían tantas oportunidades de inversión como ahora.

"En la actualidad, es fácil adquirir fondos mutuos," manifestó James Kau, director-presidente del Departamento de Bienes Raíces de la Universidad de Georgia, quien además es cofundador y coeditor del Journal of Real Estate Finance and Economics (Revista de financiamiento de bienes raices y economia). "Cuando era joven, los fondos mutuos ni siquiera existían. Era difícil encontrar alternativas de inversión, para eso había que conseguir un corredor de bolsa. Ahora existen planes de jubilación, y mucha gente tiene propiedades y acciones. Las viviendas han sido bienes de consumo durables que la mayoría de las personas aprovechó, en muchos casos debido a los impuestos."

photo of row of houses

Si bien muchos propietarios no son conscientes de la valorización anual de sus viviendas en dólares, el llenado de los extensos formularios 1040 del Internal Revenue Service – IRS (Servicio de Administración Tributación) es un recordatorio anual de los beneficios tributarios que goza por su vivienda. A través de los años, los estadounidenses han podido aprovechar una serie de beneficios tributarios por ser propietarios de una vivienda, incluyendo deducciones de intereses hipotecarios, deducciones de impuestos a la propiedad (impuestos prediales) y una exoneración para propietarios mayores de 55 años.

Además, cuando los propietarios evaluaban cómo cambiaba el valor de sus viviendas, quedaban satisfechos con lo que veían. Según datos de la Oficina de Censos de los Estados Unidos el promedio de los precios de las viviendas ajustados por inflación creció en los Estados Unidos de $30,600 en 1940 a $58,600 en 1960, a $93,400 en 1980, y a $119,600 en el año 2000 (en dólares de 2009). Los valores promedio de las viviendas en el sudeste de los Estados Unidos están generalmente por debajo de la media nacional, pero todos los estados han tenido un incremento, entre los cuales Florida y Georgia ostentan las medias de precios más altos de esta región (ver gráfico). Durante muchas décadas, el promedio de los precios de viviendas en Florida lideró la región, comenzando en $28,889 en 1940 y llegando a $131,937 en el año 2000. Georgia, cuya media de precios de viviendas era de $25,512 en 1940, superó a Florida en el año 2000 con un promedio de $139,065. Al otro lado del espectro, el valor de la media en Mississippi era de $15,507 en 1940 y se disparó a $89,292 en el año 2000.

Gráfico 1
Promedio del valor de las viviendas en el sudeste de EEUU, 1940–2000
chart of Median Home Values in the Southeast, 1940–2000
Nota: Las cifras están expresadas en dólares del 2009.
Fuente: Oficina de Censos de los Estados Unidos

Si bien es cierto que estos incrementos de valor tienen un atractivo obvio para los propietarios de viviendas, Adams afirmó que los costos ocultos compensan en parte la valorización de los activos y disimulan el verdadero valor de la vivienda como inversión.

"Todos los análisis que he visto muestran que adquirir una propiedad como inversión, si se mantiene por un tiempo suficientemente prolongado, es prácticamente igual que otros tipos de inversión razonable," afirma Adams, quien realizó un amplio estudio en este campo para la elaboración de su libro Housing America in the 1980s (Las viviendas en Estados Unidos en la década de los 80). Además, Adams dice: "En 1973 compré una casa por US$53,000, y ahora está valorizada en aproximadamente US$600,000. He hecho mis cuentas y sé exactamente cuánto dinero he invertido en remodelarla. Alguien podría decir: ¡Excelente! ¡Qué maravilla! Pero es necesario determinar cuál es el valor de esa casa hoy en día menos el valor presente del dinero que fue invertido en ella. Si uno compara eso en tasas de interés compuesto desde 1973 al presente, se ha valorizado entre 4 y 4,5 por ciento." También añadió que si un propietario no invierte el 2 por ciento del valor de su casa anualmente por concepto de mantenimiento, pierde su valor de mercado por deterioro. (Ver la entrevista a Adams.)

Un historia de dos puntas
La burbuja inmobiliaria ocurrida a inicios de esta década no fue la primera. Los observadores de esta industria recuerdan muy bien el pico más grande de precios de viviendas ocurrido en la última mitad del siglo XX.

"Uno de los mejores momentos en el mundo inmobiliario ocurrió a fines de la década del 70," manifestó Pace. "Últimamente hemos tenido otro gran momento; sin embargo, estos grandes momentos sucedieron por motivos diferentes: la burbuja de la década del 70 fue inducida financieramente en parte debido a una combinación de inflación e impuestos, mientras que la más reciente fue inducida mayormente desde el lado financiero debido a la existencia de un dinero fácil y sin estándares, comparativamente."

Aunque impulsados por diferentes fuerzas, la subida de precios entre las dos burbujas fue históricamente importante. Según información de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio promedio para las viviendas ya existentes subió de $35.000 en 1975 a $62.200 en 1980, lo que significó un 76 por ciento de incremento. Con la burbuja más reciente se observó que los precios medios para las viviendas ya existentes saltaron de $139.000 en el año 2000 a $185.000 en el año 2004, un incremento del 33 por ciento.

"En aquella época, el mercado inmobiliario era la mejor alternativa," declaró Pace. "En la década de los 70 no había otro cosa qué hacer dado cómo funcionaban los impuestos. A cualquier ganancia que uno lograba, se le aplicaba un impuesto del 50 por ciento. Si se conseguía hacer un 17 por ciento en el mercado de dinero, sólo se recibía 8,5 por ciento después de pagar impuestos. Si se calcula una inflación del 10 por ciento, entonces se está perdiendo1,5 por ciento después de haber pagado impuestos y descontar la inflación.

Además de la histórica valorización de precios, Pace manifestó que la burbuja inmobiliaria más reciente ha tenido sus propias características.

"Hasta realmente hace poco tiempo, los costos de transacción por comprar, restaurar y vender casas eran realmente altos," afirmó Pace. "En otras palabras, hasta no hace mucho tiempo que los costos de un contrato de compra y venta de una propiedad eran muy caros. La póliza de seguro era más cara. Todas las cosas eran más caras, y eso era un lastre para la realización de una inversión a corto plazo".

"Otro aspecto ha sido que, históricamente, uno no podía conseguir tanto dinero prestado como para comprar una casa. La disminución de los costos por la transacción permitió que uno utilice su propiedad como un cajero bancario automático." Pace añadió.

La relajación de los estándares y la disminución de los costos de transacción aumentaron el número de potenciales compradores en el mercado inmobiliario, llevando la demanda y los precios hacia arriba. Sin embargo, mientras el valor de las viviendas aumentaba, muchos propietarios no querían postergar sus recompensas provenientes de sus activos que se estaban valorizando. Información de la Agencia Financiera Federal de Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) muestra dramáticamente el cambio en la filosofía de los compradores de viviendas. A inicios de 1991, cuando la FHFA comenzó a seguir el rastro a las hipotecas refinanciadas, el porcentaje de propietarios que retiraban su patrimonio neto era 10 por ciento o menos en la mitad de los primeros 18 trimestres. A partir del primer trimestre del 2001, entre 30 y 49 por ciento de los propietarios habían retirado su capital en cada trimestre. Once de esos trimestres muestran tasas de retiros mayores a 40 por ciento.

El poseer una propiedad se había convertido en algo más que una inversión a largo plazo para muchos estadounidenses.

Photo of cash falling out of a mail slot

El futuro de ser propietario
Ciertamente, los propietarios de viviendas se sintieron animados cuando vieron que el índice Case-Shiller mostraba un incremento neto en el valor de las viviendas en el segundo trimestre del 2009. Era el primero de esos incrementos desde el segundo del 2006.

La pregunta clave que sigue es si esta primera "señal verde" en el mercado inmobiliario echará raíces en algún momento. Al menos un observador de esta industria piensa que las relaciones de los estadounidenses con sus propiedades sufrirán un cambio.

"Con todo esto, creo que realmente vamos a prepararnos y construir menos casas," observó Adams. "Vamos a utilizar las viviendas más intensivamente, y el valor de las viviendas va a recibir un duro golpe en todo el país, especialmente en las áreas de mayor crecimiento a nivel nacional, simplemente debido a los costos de mantenimiento y de préstamos de dinero".

Pace también predice cambios pero de cierta manera se siente esperanzado por lo que los cambios van a traer. "Por algún tiempo estaremos en una fase reaccionaria, conservadora," declaró. "Pero muy pronto regresaremos al equilibrio, en la medida que la población aumente. No creo que vaya a suceder una reversión hacia casas más pequeñas, como algunos predicen. Puede ser que las cosas vayan en otra dirección durante algún tiempo, pero probablemente se establecerá en un punto apropiado en relación a nuestro ingreso, algo como una casa nueva en el rango de los 2.000 pies cuadrados (185 m2). No puedo predecir la desaparición de los suburbios o ninguna de esas otras cosas que algunas personas predicen."

Cualquier cambio que suceda en la propiedad inmobiliaria, es muy probable que la mayoría de estadounidenses considere sus casas básicamente como sus domicilios más que considerarlas una inversión que trae un techo sobe sus cabezas.

Este artículo fue escrito por Ed English, escritor de planta de EconSouth.